Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпунктов 3 и 3¹ пункта 1 статьи 201¹, пункта 5 статьи 201¹⁰, абзаца второго пункта 2 статьи 201¹⁵, подпункта 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹, пункта 11 статьи 201¹⁵-² Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки А.Н.Шалимовой
город Санкт-Петербург 21 июля 2022 года
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д.Зорькина, судей К.В.Арановского, А.Ю.Бушева, Г.А.Гаджиева, Л.М.Жарковой, С.М.Казанцева, С.Д.Князева, А.Н.Кокотова, Л.О.Красавчиковой, С.П.Маврина, Н.В.Мельникова,
руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктами 3 и 3¹ части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 47¹, 74, 86, 96, 97, 99, 101, 102 и 104 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации",
рассмотрел в заседании без проведения слушания дело о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпунктов 3 и 3¹ пункта 1 статьи 201¹ пункта 5 статьи 201¹⁰, абзаца второго пункта 2 статьи 201¹⁵, подпункта 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹, пункта 11 статьи 201¹⁵-² Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поводом к рассмотрению дела явились запрос Верховного Суда Российской Федерации и жалоба гражданки А.Н.Шалимовой. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции Российской Федерации оспариваемые заявителями законоположения.
Поскольку запрос и жалоба касаются одного и того же предмета, Конституционный Суд Российской Федерации, руководствуясь статьей 48 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", соединил дела по этим обращениям в одном производстве.
Заслушав сообщение судьи-докладчика Л.М.Жарковой, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации
установил:
1. Частью 14 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон о внесении изменений) установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201¹⁵-¹Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных этой частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15⁴ Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Закона о внесении изменений), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года; передача указанного в этой части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201¹⁰ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно части 17 статьи 16 Закона о внесении изменений положения пункта 3² статьи 201¹, статей 201⁸-¹, 201⁸-², 201⁹, 201¹⁰ - 201¹⁴, 201¹⁵-¹, 201¹⁵-², 201¹⁵-²-¹Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона о внесении изменений при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 201¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ, устанавливалось, что требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. Подпункт 3¹того же пункта определяет требование о передаче машино-места и нежилого помещения как требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию; под нежилым помещением понимается такое, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
Пунктом 5 статьи 201¹⁰ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" закреплено, что, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с данным Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201¹⁵ данного Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением их собрания.
В силу абзаца второго пункта 2 статьи 201¹⁵ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201¹⁰ данного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).
Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201¹⁵ данного Федерального закона, он представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201¹⁰ данного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства).
Пункт 11 статьи 201¹⁵-² Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение залога в таком случае не влечет изменения очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
1.1. В рамках дела о банкротстве застройщика - ООО "Солдес Строй" Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края обратился с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров. Определением Арбитражного суда Пермского края от 19 февраля 2021 года по делу № А50-10848/2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 года, заявление удовлетворено. На конкурсного управляющего возложена обязанность передать фонду право собственности на один земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), право аренды на второй земельный участок, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования к участникам строительства, не в полном объеме исполнившим обязательства по оплате объектов строительства, а на фонд - перечислить на специальный банковский счет ООО "Солдес Строй" 10 785 543,14 руб. для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
Не согласившись с этими судебными актами, граждане Т.Т.Инцкирвели и Ю.В.Позднякова - залогодержатели передаваемого фонду имущества, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченные залогом (залоговые кредиторы), обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационными жалобами. Их возражения, заявленные в судах первой и апелляционной инстанций в связи с передачей имущества застройщика фонду, сводились к тому, что вследствие одного лишь факта такой передачи заложенного имущества они не могут быть лишены своих залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (на получение соответствующей денежной компенсации). Отклоняя возражения, суды сослались на части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, в силу которых передача объектов застройщика фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.
При обстоятельствах, схожих с описанными, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2020 года по делу № А07-21667/2017, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 года, удовлетворено заявление Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем прав застройщика - ООО "КилСтройИнвест" на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства (многоэтажными жилыми домами) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства. При этом на основании тех же норм Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, как отмечено в запросе Верховного Суда Российской Федерации, судами признано необоснованным заявление ПАО "Сбербанк России", предоставившего кредитные средства для строительства двух многоквартирных домов и являющегося залогодержателем на основании ипотечных договоров, о соразмерном удовлетворении его требований фондом, в связи с чем это общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты.
Верховный Суд Российской Федерации, придя к выводу о наличии неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации, ее статьям 1 (часть 1), 19 (часть 1), 34 (часть 1) и 35 (части 1 и 3), частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ, определениями от 21 февраля 2022 года приостановил производство по названным обособленным спорам и направил запрос в Конституционный Суд Российской Федерации.
По мнению заявителя, данные положения неконституционны в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования допускают придание обратной силы нормам о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, без выплаты им справедливой компенсации при передаче земельного участка, объекта незавершенного строительства соответствующему фонду в рамках дела о банкротстве застройщика. Как подчеркивается в запросе, норма о передаче объектов фонду применяется с обратной силой и ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем принадлежащих им прав. Перечень же такого рода кредиторов в деле о банкротстве застройщика обширен: к ним относятся кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору; приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве; все юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве, независимо от того, какой тип помещений (жилые либо нежилые) они намеревались приобрести.
Правила о прекращении залога в делах о банкротстве застройщиков при передаче объектов приобретателю отсутствовали в момент заключения кредиторами-залогодержателями сделок с должниками-залогодателями, а потому не могли быть учтены такими кредиторами, не охватывались их разумными ожиданиями. Придание правилам обратной силы лишило кредиторов, финансировавших строительство объекта, возможности получить приоритетное удовлетворение своих требований, на что они справедливо рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком. Вместе с тем при прекращении залога и отсутствии необходимости для приобретателя осуществить расчеты с кредиторами-залогодержателями мероприятия по завершению строительства становятся более выгодными для фонда, что существенно влияет на принятие им положительного решения о финансировании этих мероприятий. Это повышает эффективность гарантий прав граждан - участников долевого строительства, у которых появляется возможность получить жилые помещения в натуре в результате завершения строительства, т.е. направлено на обеспечение их права на жилище. В то же время интересы одной стороны частноправового отношения не могут быть принесены в жертву интересам другой, не нарушившей закон, тем более что финансирование, предоставляемое залоговыми кредиторами, как правило, увеличивает стоимость объекта, который передается фонду, т.е. уменьшает его затраты на завершение мероприятий по строительству.
1.2. Кроме того, как установил Верховный Суд Российской Федерации в рамках дела № А50-10848/2014, разногласия между конкурсным управляющим ООО "Солдес Строй" и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края возникли относительно суммы текущих платежей, подлежащих перечислению фондом на специальный счет общества. Управляющий исходил из того, что у общества после передачи имущества и права аренды фонду не останется других активов, за счет которых могут быть погашены текущие обязательства, в связи с чем просил обязать фонд выплатить компенсацию в сумме, равной задолженности по всем текущим платежам. Фонд же настаивал на том, что вопрос о размере компенсации по текущим платежам специально урегулирован в пункте 5 статьи 201¹⁰, абзаце втором пункта 2 статьи 201¹⁵ и подпункте 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и к числу погашаемых за счет средств фонда текущих платежей отнесены только судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с данным Федеральным законом обязательно (текущие платежи первой очереди удовлетворения - абзац второй пункта 2 статьи 134 данного Федерального закона). Суды согласились с управляющим и возложили на фонд (что и послужило поводом для его обращения в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой) обязанность погасить все текущие платежи, включая расходы на оплату услуг лиц, привлечение которых управляющим хотя и не было обязательным с точки зрения данного Федерального закона, но было необходимо для проведения процедуры конкурсного производства. Это, в частности, расходы на охрану многоквартирного дома, строительство которого не завершено, на оплату услуг организации, сопровождающей (ввиду большого объема работы) деятельность управляющего, на аренду помещений для хранения документов, приема граждан - участников долевого строительства, дачи им консультаций и разъяснений, на выплату арендной платы за земельный участок, передаваемый фонду, на подготовку заключения о возможности продолжения строительства.
В своем запросе Верховный Суд Российской Федерации указывает, что на приобретателя имущества, т.е. на фонд, возложена обязанность по погашению не всех, а только части текущих платежей, относящихся к первой очереди. Особенность банкротства застройщиков заключается в том, что к числу их текущих кредиторов, чьи требования в силу специального регулирования в пункте 5 статьи 201¹⁰ данного Федерального закона останутся непогашенными, относятся кредиторы второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей: работники застройщика по требованиям о выплате текущей заработной платы; лица, привлекавшиеся после возбуждения дела о банкротстве для подрядных работ в целях завершения строительства (до принятия приобретателем решения о намерении приобрести права застройщика); лица, оказывавшие услуги, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства (например, охранные организации, энергоснабжающие компании, субъекты, предоставившие помещения для работы управляющего с документами и участниками строительства), и т.д.
Верховный Суд Российской Федерации полагает, что в обозначенном аспекте пункт 5 статьи 201¹⁰, абзац второй пункта 2 статьи 201¹⁵, подпункт 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" противоречат статьям 19 (часть 1), 34 (часть 1) и 35 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой ими не допускается погашение требований текущих кредиторов, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, за счет соответствующего фонда - приобретателя объектов застройщика в рамках дела о банкротстве.
1.3. В рамках дела о банкротстве ООО "Юг-Стройка" (застройщик) Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае обратился в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства (многоквартирными домами, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, автостоянкой) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 июня 2021 года, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 года, заявление удовлетворено. Суд принял решение о передаче фонду права собственности на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, указав также, что определение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок, в пределах которого расположены объекты незавершенного строительства. Возражения А.Н.Шалимовой о нарушении ее имущественных прав как залогового кредитора, не являющегося участником строительства, в связи с прекращением у нее права залога отклонены. Как отмечено, в том числе со ссылкой на статью 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ и пункт 11 статьи 201¹⁵-² Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", приобретатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов на передачу ему имущества и обязательств застройщика или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. А.Н.Шалимова обжаловала состоявшиеся судебные акты в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который определением от 14 декабря 2021 года производство по ее жалобе прекратил со ссылкой на то, что постановление апелляционного суда, вынесенное по результатам рассмотрения жалобы на определение суда первой инстанции, окончательно и обжалованию в кассационном порядке в суд округа не подлежит.
По мнению заявительницы, подпункты 3 и 3¹ пункта 1 статьи 201¹Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" противоречат статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, при банкротстве застройщика приводят к дискриминации физических лиц, заключивших договор участия в долевом строительстве, в зависимости от вида объекта недвижимости: жилое или нежилое помещение. На ее взгляд, пункт 11 статьи 201¹⁵-² данного Федерального закона не соответствует статьям 17 (часть 3) и 35 (части 1 - 3) Конституции Российской Федерации, поскольку при банкротстве застройщика и передаче его прав и имущества региональным фондам защиты прав граждан - участников строительства ведет к погашению регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства, без какого-либо удовлетворения требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.
1.4. Вопрос о проверке конституционности подпунктов 3 и 3¹ пункта 1 статьи 201¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в обозначенном А.Н.Шалимовой аспекте ранее неоднократно ставился в жалобах, направляемых в Конституционный Суд Российской Федерации. В принятии жалоб к рассмотрению было отказано (определения от 17 июля 2012 года № 1388-О, от 24 сентября 2012 года № 1613-О, от 20 апреля 2017 года № 805-О, от 28 сентября 2017 года № 1939-О, от 29 октября 2020 года № 2459-О и др.), в частности со ссылкой на то, что эти положения во взаимосвязи с иными нормами данного Федерального закона направлены на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, а следовательно, на реализацию их прав, гарантируемых статьей 40 Конституции Российской Федерации. Сами по себе эти положения, в том числе в части, относящейся к машино-месту и нежилому помещению, площадь которого не превышает семи квадратных метров, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права граждан, и производство по обращению заявительницы в данной части подлежит прекращению на основании части первой статьи 68 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации".
1.5. Таким образом, в силу предписаний статей 74, 96, 97, 101 и 102 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу являются:
части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201¹⁵-²Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования на их основании при передаче земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, созданному для защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика решается вопрос о прекращении залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, путем погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о залоге прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства, без выплаты им справедливой компенсации;
пункт 5 статьи 201¹⁰, абзац второй пункта 2 статьи 201¹⁵, подпункт 1 пункта 8 статьи 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в той мере, в какой на их основании решается вопрос, касающийся возможности погашения требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве.
2. Согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1), а право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35, части 1 и 3). В силу ее статей 15 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 (части 1 и 2) и исходя из общеправового принципа справедливости, действующего в сфере регулирования имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и самостоятельности их участников, защита права собственности и иных имущественных прав, включая право требования, должна осуществляться с учетом принципа соразмерности, с тем чтобы обеспечивался баланс прав и законных интересов участников гражданского оборота: собственников, кредиторов, должников. Вводимые ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договора должны быть справедливыми, адекватными и пропорциональными, не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не сужать пределы применения конституционных норм. Как сама возможность ограничений, так и их характер должны определяться законодателем не произвольно, а в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации: только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обороны страны и безопасности государства (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 12 июля 2007 года № 10-П, от 14 мая 2012 года № 11-П, от 5 марта 2019 года № 14-П, от 12 мая 2020 года № 23-П и др.).
В Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что с жилым помещением связаны не только конституционно значимые имущественные интересы гражданина, но и гарантии права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Заключение договоров с целью приобретения жилого помещения, в том числе посредством участия в долевом строительстве, может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.), притом что жилым помещением достаточной площади он уже обеспечен. Тем не менее участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. При этом гарантированность права на жилище при участии в долевом строительстве, в силу значимости жилища для граждан, является важным фактором доверия к действиям публичной власти, так как, несмотря на частноправовой характер соответствующих отношений, возникновение тяжелой жизненной ситуации вследствие неисполнения застройщиком обязательств дает основания для упрека в недостаточном принятии государством мер для защиты интересов граждан. Этим объективно, исходя из предписаний статей 7 и 75¹ Конституции Российской Федерации, обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства (в том числе в связи с банкротством застройщика) приоритет удовлетворения интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения или машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, которые приобретаются в основном для использования вместе с жилым помещением.
3. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", включая параграф 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц", предусматривает возможность приобретения публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" или соответствующими фондами субъектов Российской Федерации прав застройщика-банкрота на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства для завершения строительства этих проблемных объектов, что в целом направлено на защиту прав граждан применительно к жилищному строительству.
В свою очередь, Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью Фонда, который представляет собой унитарную некоммерческую организацию, созданную для осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных данным Федеральным законом. Учредителем Фонда является Российская Федерация, а к целям его деятельности относится в том числе содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, включая участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений (статьи 2 и 3 данного Федерального закона). Имущество Фонда формируется за счет имущественных взносов Российской Федерации, имущества юридических лиц, правопреемником которых он является, компенсационного фонда, а также имущества, приобретенного за счет имущественных взносов Российской Федерации, инвестирования временно свободных средств, добровольных имущественных взносов, в том числе публично-правовых образований, доходов, полученных Фондом от своей деятельности, и иных не запрещенных законом поступлений (статья 4 данного Федерального закона).
Соответствующие региональные фонды создаются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации исходя из тех же целей деятельности и принципов формирования. По существу, эти фонды выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия в разрешении ситуаций, возникающих при банкротстве застройщиков и характеризуемых рисками нарушения прежде всего прав граждан - участников долевого строительства, приобретающих жилые помещения.
Сама же применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства передача его имущества и связанных с ним обязательств, в свое время введенная в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", представляет собой, по сути, реабилитационный план по созданию механизма исполнения обязательств застройщика-должника перед, прежде всего, гражданами, внесшими денежные средства за жилые помещения, направленный не на продажу недостроенного дома и соответствующего земельного участка (или прав на него) и распределение полученной суммы между кредиторами, как это обычно происходит в процедуре банкротства, а на завершение строительства новым застройщиком вне зависимости от иных результатов дела о банкротстве и передачу этим новым застройщиком участникам долевого строительства помещений в доме.
3.1. Пункт 1 статьи 201¹⁵-¹ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в числе прочего устанавливает, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который становится приобретателем и в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (абзац первый), а приобретателем может быть публично-правовая компания "Фонд развития территорий" или соответствующий фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого ею или им решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства (абзац шестой). В силу абзаца первого пункта 2 той же статьи и подпункта 3 пункта 3 статьи 201¹⁰ данного Федерального закона передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условия о том, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201¹⁰ данного Федерального закона, т.е. в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.
Согласно части 9 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются - с учетом установленных им особенностей - положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".